Перепланировка

Перепланировка. Переустройство. Реконструкция

Перепланировка - в соответствии со ст.25 Жилищного кодекса РФ, «перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесение изменений в технический паспорт жилого помещения». Т.е. всё, что влечёт за собой изменение планов БТИ, является перепланировкой (переоборудованием) и подлежит согласованию.

Напомним, что на планах БТИ указываются: стены, перегородки, проёмы, окна,сантехническое оборудование, инженерные стояки и кухонные плиты.

Переустройство жилого помещения - представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ЖК РФ от 29 декабря 2004 г.)

Как правило, переустройство производится вместе с перепланировкой. Зачастую, под понятием «перепланировка»  понимают и перепланировку, и переустройство. Больше на переустройстве мы останавливаться не будем, скажем только, что возможно переустройство без перепланировки (например: поставили вместо ванны, душевую кабину), однако, это уже технический вопрос.

Делать перепланировку или не делать? Делать!

В принадлежащем Вам помещении Вы вправе делать перепланировку, но с одним условием – если предварительно оформлены все разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушаются строительные нормы и правила (СНиП), соблюдены права ваших соседей и обеспечивается сохранность дома.

Более того, пока вы не получите согласование на перепланировку, вы ничего не сможете сделать с вашей квартирой (продать, обменять, подарить). Таким образом, перепланировка - это не только улучшение жилищных условий, но ещё и долгосрочная бумажная волокита, связанная с получением разрешительной документации.

Есть ещё один вариант, который успешно проходил во второй половине 2000 – х годов. Перепланировку Вы сделали, но разрешительной документации не имеете. Тогда, нужно делать  - грамотное техническое заключение.

Запрещено:

 1. Размещать туалет, ванную комнату или кухню над жилой площадью как полностью, так и частично (Постановление Правительства РФ №47, п.24);  

2. Размещать жилые комнаты под туалетом, ванной комнатой или кухней (Постановление РФ №47, п.24);

3. Размещать кухни под туалетом или ванной комнатой (Постановление РФ №47, п.24);

4. Замуровывать в стены трубы водоснабжения, канализации и отопления;

5. Устраивать "теплые полы" на балконах, лоджиях и других летних помещениях;

6. Устраивать "теплые полы" от систем центрального отопления и водоснабжения;

7. Прокладывать трубки и шланги кондиционера по наружной стороне стены фасада и штробить под эти цели железобетонные панели (стены);

8. Устанавливать запорную арматуру (краны) на стояки водоснабжения и отопления;

9. Присоединять к площади квартиры или квартир коридоры и тамбуры общего пользования;

10. Объединять балконы и лоджии с помещениями квартиры, а также "выносить" на них батареи центрального отопления;

11. Менять конфигурацию и цвет оконных рам;

12. Устраивать кухни без естественного освещения;

13. Объединять кухню с жилой комнатой и (или) коридором, если кухня оборудована газовыми бытовыми приборами;

14. Устраивать туалет со входом из кухни или жилого помещения;

15. Увеличивать подсобную площадь за счёт жилой;

16. Устраивать жилые комнаты без окон, менее - 9 м.кв. и шириной менее - 2,25 м;

17. Устройство санузлов и кухонь вне границ квартиры: на балконах, лоджиях и в тамбурах общего пользования;

18. Устройство проходных санузлов;

19. Устройство балконов и лоджий на первых этажах и козырьках подъездов;

20. Установку входной двери с открыванием наружу, если она будет перекрывать выход из квартиры ваших соседей;

21. Затрагивать несущие и ограждающие конструкции в домах.

Разрешено:

1.Демонтаж подоконной части с устройством витражных дверей, без переноса батареи центрального отопления на лоджию или балкон;

2. Устраивать сауны в квартире с объемом парильной — не более 24 м.куб. смонтированной в виде цельной кабины, имеющей сертификат фирмы-производителя, с обустройством дополнительной вентиляции и паро-гидроизоляции;

3. Устройство каминов на последних этажах при условии, если топки и дымоходы используются заводского производства;

4. Устраивать санузел с входом из спальни, только если квартира оборудована вторым санузлом;

5.Устройство проемов в ж/б стенах и перекрытиях, размер и месторасположение которых определяет только конструктивный проект.

1.   штраф и предписание, обязывающее получить распоряжение в установленные сроки (как правило, 4-6 мес.);

2.   повторный штраф и продление сроков на получение распоряжения;

3.   обязательство привести помещение в первоначальное состояние;

4.   продажа квартиры с торгов и выселение.

Реконструкция жилых помещений

В чем отличие перепланировки (переустройства) от реконструкции?

Основания и порядок проведения переустройства и перепланировки жилого помещения регулируются нормами главы 4 ЖК РФ.       

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.       

Переустройство либо перепланировка жилых помещений осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется  посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.        

Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.       

Жилое помещение, которое претерпело изменения в результате самовольного переустройства  (перепланировки), может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В том случае, если запись о праве на жилое помещение внесена в ЕГРП до проведения  переустройства  и  перепланировки  и если данное изменение не связано с разделением, слиянием или выделением объектов, по заявлению правообладателя вносится запись об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГСК РФ) реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

При проведении государственной регистрации права на реконструированный объект недвижимости, право на который было зарегистрировано в ЕГРП до проведения реконструкции, раздел ЕГРП, открытый на ранее существовавший объект недвижимости, закрывается и право собственности прекращается. На реконструированный объект недвижимости открывается новый раздел ЕГРП и регистрируется новое право собственности.

 10 ошибок перепланировки, из-за которых можно лишиться квартиры